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Leasing immobiliare: il nuovo modo di comprare casa.

Il leasing immobiliare si presenta al mercato come un nuovo modo di comperare casa. Quali sono i dettagli del leasing immobiliare?

La normativa di riferimento

Con la Legge di Stabilità del 2016 è stato introdotto una nuovo strumento finalizzato all’incentivazione dell’acquisto dell’abitazione principale, attraverso agevolazioni e benefici fiscali, nonché attraverso una disciplina civilista idonea a regolamentare ciò che, sino ad oggi, veniva essenzialmente disciplinato dalla prassi: il leasing immobiliare abitativo.

Al di là delle problematiche legate alla creazione o meno di un nuovo tipo negoziale, e dunque di una ipotesi differente rispetto al leasing di godimento e traslativo, l’art. 1 comma 76 definisce il leasing abitativo come quel contratto in forza del quale “la banca o l’intermediario finanziario (iscritto in apposito albo, ndr) si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito”.

Orbene analizzando il dettato normativo si evidenzia quanto segue.

I soggetti contrattuali sono, di norma, tre, ossia:

  • Un venditore: soggetto interessato a commercializzare il bene;
  • Un concedente: mero intermediario finanziario;
  • Un utilizzatore finale: unico fruitore del bene (per tale tipologia di leasing solo persone fisiche).

Può tuttavia accadere che vi sia coincidenza tra venditore ed utilizzatore finale, ciò si verifica quando il concedente si sia obbligato ad acquistare la proprietà dell’immobile dal medesimo utilizzatore finale (sale and lease back o lease back).

Oggetto del contratto sono solo gli immobili (costruiti o da realizzare) da adibire ad abitazione principale, ossia quell’abitazione adibita a dimora abituale dalla persona fisica che la possiede o dei suoi famigliari.

La struttura negoziale è composta di 3 elementi:

  1. Un contratto di leasing per mezzo del quale il concedente si obbliga a mettere a disposizione dell’utilizzatore un dato bene, per un dato tempo e verso un corrispettivo predeterminato;
  2. Un contratto di compravendita per mezzo del quale il concedente acquisisce la proprietà del bene, indicato dall’utilizzatore finale, dal venditore;
  3. Un facoltà in capo all’utilizzatore finale di acquistare, alla scadenza del contratto e ad un prezzo prestabilito, l’immobile oggetto del leasing (c.d. diritto di riscatto).

Per quanto riguarda la forma del contratto, nonché la sua trascrivibilità, la recente dottrina auspica una formulazione unitaria dei tre contratti all’interno di un unico atto pubblico soggetto a trascrizione. Ciò all’ovvio fine di garantire la massima certezza e trasparenza dei traffici giuridici, oltre ad una inconfutabile maggiore tutela di tutte le parti (si consideri in tema la possibilità di qualificazione del contratto di leasing stipulato per atto pubblico quale titolo esecutivo per l’esecuzione specifica per consegna o rilascio).

In caso di risoluzione per inadempimento da parte dell’utilizzatore finale, il comma 78 prevede che, il concedente, abbia diritto alla restituzione del bene, dovendo, tuttavia, corrispondere all’utilizzatore la somma ricavata dalla vendita o dalla ricollocazione del bene, dedotti i canoni scaduti e non pagati fino alla data di risoluzione, i canoni a scadere attualizzati ed il prezzo convenuto per il diritto di riscatto.

Quanto previsto risulta perfettamente in linea con l’art. 13 della Convenzione Unidroit di Ottawa del 26.05.1988 in tema di risarcimento del danno in materia di leasing finanziario internazionale, ove è stato stabilito che il risarcimento per l’inadempimento dell’utilizzatore non deve porre il concedente in una posizione di maggior vantaggio rispetto a quella che avrebbe ottenuto dal corretto adempimento.

Sempre in materia di inadempimento, a differenza di quanto accade nel leasing commerciale, si sottolinea come, nel leasing abitativo, non potrà trovare applicazione la prassi, consolidata da giurisprudenza e dottrina, in virtù della quale, le parti, stabiliscono contrattualmente una clausola risolutiva espressa operante in caso di mancato pagamento anche di un solo canone, ciò in quanto in aperto contrasto con quanto previsto ex art. 33 del Codice del Consumo, configurando un eccessivo squilibrio a danno dell’utilizzatore/consumatore.

Aspetti pratici di interesse comune relativi al leasing immobiliare

Svolta una prima analisi delle norme di riferimento pare doveroso concentrarsi su quegli aspetti, prettamente pratici, che destano l’interesse della comune persona fisica.

  1. Vantaggi e svantaggi economici

Rilevante la possibilità offerta con questa tipologia di contratto di ottenere il 100% dell’importo necessario per l’acquisto dell’immobile, circostanza che con un contratto di mutuo non era possibile neppure immaginare, oltre alla totale assenza di spese di istruttoria e di iscrizione ipotecaria (atteso che la garanzia in capo al concedente è insita nell’immobile stesso che viene da costui acquistato e che permane nel proprio patrimonio fino all’effettivo esercizio del diritto di riscatto da parte dell’utilizzatore). Ovvio che tale vantaggio ha un prezzo: rata iniziale oscillante tra il 10% ed il 30% dell’importo complessivo.

Altro vantaggio da considerare sono le agevolazioni IRPEF, soprattutto per gli under 35, i quali, ove non titolari di diritti di proprietà su immobili abitativi ed aventi un reddito complessivo annuo inferiore a 55.000 Euro, potranno fruire di una detrazione pari al 19% delle spese sostenute per i canoni di leasing (per un importo non superiore ad 8.000 Euro annui) e di una ulteriore detrazione pari al 19% del costo di riscatto, ove esercitato il relativo diritto, per un importo non superiore ai 20.000 Euro. In caso di soggetti over 35 gli importi massimi andranno ridotti del 50%

  1. Oneri di manutenzione

Attesa l’assenza di specifiche indicazioni in merito si ritiene che il contratto potrà disciplinarli liberamente. Tuttavia, in assenza di previsioni contrattuali, l’ordinaria e la straordinaria manutenzione dovranno ritenersi a carico dell’utilizzatore, a differenza di quanto invece accade in materia di locazione.

  1. Diritti ed oneri condominiali

Anche in questo caso troverà applicazione la regola sopra enunciata, restando a carico dell’utilizzatore tutti gli oneri condominiali e pertanto anche tutti i relativi diritti di voto e di partecipazione alle assemblee condominiali.

Attesa la complessità della norma, la sua portata innovativa, nonché la sua funzione sociale (quale nuovo strumento finalizzato all’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale offerto alla famiglie) lo studio legale DusiLaw Legal&Tax rimane a disposizione per una preventiva valutazione, da parte dei nostri esperti in materia, sia degli aspetti contrattuali sia degli aspetti prettamente fiscali.

Riferimenti
Legge di Stabilità del 2016
Convenzione Unidroit di Ottawa del 26.05.1988
Codice del Consumo

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